Как уже отмечалось выше, сделки с жильем – это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений[4]. Владельцы жилых помещений могут распоряжаться своим жильем путем заключения гражданско-правовых сделок купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. В случае когда гражданин проживает в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма, то в соответствии со ст. 72 ЖК РФ вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключать договор обмена жилыми помещениями. Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор.

Одним из часто встречающихся видов сделок с жилой недвижимостью является договор в простой письменной форме:

1) договор купли-продажи недвижимого имущества (ст. 550 ГК РФ);

2) договор мены недвижимого имущества (ст. 567, 550 ГК РФ);

3) договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ);

4) договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ);

5) договор доверительного управления имуществом (ст. 1017 ГК РФ);

6) договор выдела доли имущества в натуре (ст. 252 ГК РФ);

7) договор раздела общего имущества супругов (ст. 256 ГК РФ, ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ);

8) изменение долей в праве долевой и определение долей в совместной собственности (ст. 245, 252, 254 ГК РФ);

9) другие договоры, совершение которых в простой письменной форме не противоречит действующему законодательству.

Рассмотрим подробнее требования, которые предъявляются к самым распространенным договорам – договорам, совершаемым в простой письменной форме:

1) подлинные экземпляры договоров готовятся в количестве, равном числу сторон в договоре, плюс подлинный экземпляр в дело правоустанавливающих документов;

2) в договоре должно быть указано наименование договора, например «Договор мены», «Договор купли-продажи», «Договор дарения» и т. д.;

3) место и дата заключения договора указываются полностью;

4) фамилия, имя, отчество, адрес местожительства, реквизиты документов, удостоверяющих личность, дата рождения для физических лиц указываются полностью;

5) название юридических лиц, их местонахождение, данные государственной регистрации, ИНН, наименования и данные документов представителей указываются полностью и без сокращений;

6) договор обязательно должен содержать существенные условия договора. Так, например, для договора купли-продажи существенными условиями являются следующие:

В случае отсутствия в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из вышеуказанных существенных условий договор не считается заключенным, а поэтому переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации. В этой главе мы подробно рассмотрим все вышеназванные действия в отношении жилых помещений.