В случае уклонения одной из сторон от регистрации договора другая сторона может обратиться в суд за защитой своих прав. По решению суда тот, кто необоснованно отказывается от государственной регистрации, возмещает убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор считается заключенным только в том случае, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям купли-продажи жилого помещения, установленным законом:

1) предмету договора;

2) цене жилого помещения;

3) перечню лиц, проживающих в помещении и сохраняющих право пользования им после приобретения жилья покупателем, с указанием их прав пользования.

В противном случае сделка будет считаться недействительной. При этом недействительная сделка не порождает юридических последствий, достижения которых добивались совершившие ее стороны, а влечет последствия ее недействительности, причем недействительность сделки наступает с момента ее совершения.

Однако согласно п. 2 ст. 172 ГК РФ ничтожная сделка малолетнего по требованию его родителей, усыновителей или опекуна в его интересах может быть признана судом действительной. Кроме того, оспоримая сделка может быть признана судом недействительной не с момента ее совершения, а на будущее. В соответствии с п. 3 ст. 167 ГК РФ содержание оспоримой сделки может исключать признание ее недействительной с момента совершения, и тогда действие сделки прекращается судом на будущее. Это относится к случаям, когда оспоримая сделка частично исполнена.

Последствием недействительности сделки согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ является возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией. В противном случае стоимость жилья компенсируют в деньгах, причем согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 18 января 2005 г. № 23-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью „Торгово-закупочное предприятие „Александровское““ на нарушение конституционных прав и свобод положением пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации», содержащееся в настоящем пункте положение не препятствует индексации подлежащих возврату денежных сумм с учетом инфляции.

При этом необходимо решить следующие вопросы:

1) как должна определяться стоимость? Данный вопрос решается согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ, в котором регламентируется вид договора;

2) на какой момент определяется стоимость? Дата определения возмещаемых убытков производится в соответствии с п. 3 ст. 393 ГК РФ, согласно которого должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. При этом принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, – в день предъявления иска. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Общим дополнительным последствием недействительности сделки является правило применения к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке положений о неосновательном обогащении (ст. 1103 ГК РФ). Данная норма в соответствии со ст. 1107 ГК РФ позволяет сторонам недействительной сделки, помимо возврата полученного по сделке в натуре или его стоимости, требовать также доходов, которые были извлечены или могли быть извлечены из этого имущества, а по денежному возмещению – процентов. При возврате имущества или возмещении его стоимости согласно ст. 1108 ГК РФ можно требовать возмещения необходимых затрат с зачетом полученных выгод.