2. Если иное не предусмотрено законом или договором, солидарные или долевые кредиторы по обязательству, исполнение которого обеспечено залогом, являются солидарными созалогодержателями по такому залогу. При обращении взыскания на предмет залога, находящийся в залоге у солидарных созалогодержателей, применяются правила пункта 6 статьи 342.1 настоящего Кодекса.
Денежные суммы, вырученные от реализации предмета залога, распределяются между созалогодержателями, являющимися солидарными кредиторами по основному обязательству, в порядке, установленном пунктом 4 статьи 326 настоящего Кодекса. Денежные суммы, вырученные от реализации предмета залога, распределяются между созалогодержателями, являющимися долевыми кредиторами по основному обязательству, пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, если иное не предусмотрено договором между ними.
1. Новелла ст. 335.1 ГК связана с залогом в пользу нескольких лиц (созалогодержателей). В Кодексе впервые раскрывается понятие со-залогодержателей как равных по старшинству прав. Такие лица могут иметь равные права залогодержателей в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым они являются самостоятельными кредиторами. В отличие от созалогодателей, упомянутых только в п. 4 ст. 335 ГК, созалогодержателям посвящена отдельная статья ГК. Учитывая прокредиторский характер регулирования ситуаций с множественностью лиц в залоговых отношениях, можно сделать вывод, что разница подходов связана с избранной законодателем позицией максимальной защиты прав залогодержателя, к которому не перешло владение предметом залога.
2. Предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц в силу закона или договора. Однако во всех случаях, как указано в п. 1 комментируемой статьи, речь идет не о едином обязательстве с несколькими кредиторами, а о разных обязательствах, обеспеченных залогом, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами.
Например, совместная ипотека (созалог) в силу закона возникает в случае привлечения застройщиком денежных средств дольщиков для финансирования строительства (ст. 13 и 15 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214‐ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды этого участка. Ипотека сопровождает все недвижимое имущество, возводимое в связи с реализацией обязательств по долевому строительству. В случае обращения взыскания на имущество застройщика в связи с долевым строительством денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей. Ипотека земельного участка (права аренды, субаренды на него) в таком случае регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства (лично), а в отношении неограниченного круга лиц – всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, создаваемого на соответствующем земельном участке. Каждый новый участник долевого строительства не является последующим залогодержателем по отношению к участнику долевого строительства, чей договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован первым (все участники долевого строительства являются созалогодержателями) (Письмо Росреестра от 5 февраля 2015 г. № 14–01782/15 «О разъяснении отдельных положений законодательства»). И в случае банкротства застройщика требования дольщиков будут удовлетворяться не в зависимости от того, кто из них первым заключил договор участия в долевом строительстве, а пропорционально денежным требованиям к застройщику (ст. 201.9 Закона о банкротстве).