В начале XX столетия сформировались новые принципы городских усадеб: индивидуальный характер жилья, максимальная взаимосвязь внутреннего пространства и архитектурного объема, композиционное деление владения на жилую, дворовую и садовую зоны. Представители передового московского купечества следили за строительными тенденциями. На Большой Полянке такие собственники встречались редко. Единственный дом, отвечавший требованиям архитектурной моды тех лет, принадлежал предпринимателям Алексею и Вячеславу Васильевичам Новиковым. Они пригласили популярного архитектора Сергея Михайловича Гончарова, который построил в 1907 году оригинальный псевдоготический особняк с изящными башенками, эркерами и балкончиками.

Б.М. Кустодиев. Купеческое гулянье. Начало XX в.

Б.М. Кустодиев. Эскиз декорации к пьесе А.Н. Островского «Не было ни гроша, да вдруг алтын». 1917 г.

Наводнение на Большой Полянке. Фотография 1908 г.

Советская эпоха принесла Большой Полянке много разрушений и утрат. Уже в первые послереволюционные десятилетия улица стала одним из символов реконструкции. В путеводителях тех лет с гордостью говорили о ценности преобразования столицы: «Сейчас Москва – новый мировой социалистический город-гигант – приковывает внимание туристов небывалыми темпами строительства, поразительными изменениями в своей внешности, эпохальными сдвигами своего социального быта, своей экономической жизни. Рушатся ветхие древние стены, чтобы дать простор широким прямым проспектам, пневматические ломы расчищают место для новых, невиданных зданий из стекла, металла и бетона, для широких аллей, для дворцов культуры… Лики московской старины рядом с тем новым, что вырастает в генеральной перестройке Москвы, создают потрясающие исторические контрасты»[10].

После Октябрьской революции и Гражданской войны население Москвы стремительно росло и в 1926 году преодолело отметку в два миллиона человек. При этом в первые советские годы новые здания в городе почти не появлялись. В 1920-х годах началась массовая национализация жилого фонда. Доходные дома и частные особняки Большой Полянки передавались жилтовариществам и становились коммуналками. Бывшие владельцы недвижимости оказывались на улице, в лучшем случае хозяевам оставляли пару комнат в принадлежавших им некогда зданиях. Пресловутый «квартирный вопрос» не просто испортил москвичей, но загнал их в безвыходное положение. Значительная часть застройки Большой Полянки была занята густонаселенными коммунальными квартирами. Жилтоварищества занимали церковную недвижимость, общественные здания, бывшие конюшни, каретные сараи и хозяйственные корпуса. Только в конце 1920-х годов на улице стали возводить новые многоэтажные дома, которые помогли решить острую жилищную проблему.

Большевики несколько раз намеревались лишить Большую Полянку идентичности. Почти сразу после Октябрьской революции улица получила новое название – Советская, однако в 1922 году ей вернули прежнее имя. Все церкви Большой Полянки были закрыты в 1930-х годах, и в течение шести десятилетий богослужения в них не совершались. Храм Космы и Дамиана в Кадашах с великолепной колокольней разрушили, остальные культовые сооружения пострадали и находились на волоске от гибели. В это же время руководство города избавилось от еще одного символа дореволюционной улицы – Полянского рынка. В 1935 году Совет народных комиссаров утвердил Генеральный план реконструкции Москвы, согласно которому предполагалось замкнуть Бульварное кольцо: наличие у него двух концов вызывало серьезные транспортные проблемы.