Несмотря на то, что проект аэропорта для сверхзвуковых лайнеров уже не выглядел таким многообещающим, мы с Франко продолжали выплачивать деньги за пятнадцать акров пустыни. Я верил, что вкладывать нужно в недвижимость. Нам часто приходилось ремонтировать старые дома, и это открыло мне глаза на многое. Скажем, владелец выплачивал нам 10 000 долларов за ремонт дома, который купил за 200 000 долларов. Затем он продавал этот дом уже за 300 000 долларов. Очевидно, здесь можно было заработать настоящие деньги.

Поэтому я старался откладывать как можно больше денег. Затем я начал искать возможности для инвестирования. Двое культуристов, которые бежали из Чехословакии и обосновались в Калифорнии незадолго до меня, сложили свои сбережения и купили маленький дом, чтобы в нем жить. Это было замечательно, но им нужно было выплачивать сумму по закладной. Я хотел вложить свой капитал так, чтобы он приносил прибыль, и тогда я смог бы выплачивать по закладной из денег, полученных за аренду, а не платить их сам. Большинство людей покупало дом для себя; мало кому приходило в голову покупать недвижимость, чтобы сдавать ее внаем.

Мне пришлась по душе мысль приобрести жилой дом. Я представлял себе, как начинаю с маленького здания, выбирая себе лучшую квартиру, а все расходы оплачиваю из средств, полученных за аренду остальных квартир. Это дало бы мне возможность освоить дело, а по мере того как инвестиции приносили бы доход, я бы расширял свой бизнес.

На протяжении следующих двух или трех лет я проводил тщательные исследования. Каждый день я просматривал в газете раздел недвижимости, сравнивая цены, прочитывая статьи, анализируя объявления. В конце концов я знал как свои пять пальцев каждый квартал Санта-Моники. Я знал, как выросла цена недвижимости в районах к югу от Олимпийского бульвара по сравнению с районами к северу от бульвара Уилшир и к северу от бульвара Сансет. Я разбирался в том, какое значение имеет близость школ, ресторанов и моря.

Меня взяла под свое крыло замечательная риэлтор Ольга Асат. Возможно, она была египтянкой; определенно она приехала откуда-то с Ближнего Востока. Ольга была старше меня, невысокая и плотная, с курчавыми волосами, и неизменно носила все черное, так как считала, что этот цвет делает ее стройнее. Глядя на такую женщину, можно было подумать: «И зачем я с ней связался?» Однако меня тянуло к ней как к человеку, за ее доброе сердце, материнскую любовь: увидев во мне собрата-иностранца, Ольга решила помочь мне добиться успеха. Вот таким живчиком она была.

Мы с ней проработали вместе несколько лет. Со временем при помощи Ольги я знал все здания в городе. Я знал обо всех сделках: кто продавец, какая цена, насколько собственность подорожала с тех пор, как в последний раз меняла владельца, как выглядит лицевой счет, во что обходится годовое содержание, какова процентная ставка по кредиту. Я встречался с владельцами недвижимости и банкирами. Ольга обладала потрясающей работоспособностью. Не жалея сил, она ходила от одного здания к другому, до тех пор пока мы не находили то, что нам нужно.

Математика недвижимости была мне близка. Я обходил здание, спрашивая о том, какова его площадь, насколько оно заселено, какова стоимость обслуживания одного квадратного фута, и при этом мысленно прикидывал, какую общую сумму я могу предложить, сохранив возможность делать выплаты. Когда я приводил свои выкладки агенту, тот как-то странно смотрел на меня и спрашивал: «Когда вы успели все просчитать?»

Но это просто было у меня в крови. Я доставал карандаш и говорил: «Я не могу предложить больше чем десять процентов от общей стоимости, поскольку средняя стоимость обслуживания такого здания равна пяти процентам. Так что нужно всегда иметь под рукой эти пять процентов. А ставка по кредитам сейчас 6,1 процента годовых, поэтому кредит обойдется во столько-то и столько-то». Все это я записывал и показывал агенту.