В 2004–2007 годах наметилась тенденция к росту объемов строительства и продаж загородной недвижимости эконом-класса, однако настоящий толчок к развитию этого ценового сегмента дал кризис 2008 года. Он в корне изменил ситуацию на рынке: в лидеры продаж выбились участки без подряда, которые позволяли покупателю вложить свои сбережения, недостаточные для покупки чего-то большего, в земельный надел, а строительство дома начать в отдаленном будущем, когда удастся собрать необходимую сумму. Стали активно осваиваться традиционно замыкавшие рейтинг престижности земли вокруг Симферопольского, Новорязанского, Каширского, Дмитровского, Горьковского шоссе.

Основной причиной изначально неравномерного развития сегментов рынка загородной недвижимости, отставания эконом-класса от бизнес– и элит-класса была не только проблемная общеэкономическая ситуация в России, но и большой разрыв между категориями потребителей, возникший в 1990-е годы. Появилась прослойка очень богатых людей, имеющих возможность приобрести элитное загородное жилье. Однако доходы большинства населения, которое должно было стать средним классом и потребителем недвижимости бизнес– и эконом-сегмента, не позволяли приобрести никакого загородного жилья вообще. Существенное влияние на замедленное развитие сегмента жилья эконом-класса оказывало отсутствие в 1990-е годы экономичных материалов и технологий строительства таких объектов, как, например, каркасно-модульные конструкции, а также предубеждение потребителей по отношению к материалам, отличным от традиционных. Кризис заставил по-новому взглянуть на ситуацию как покупателей, так и девелоперов.

Некоторый перекос рынка долгие годы проявлялся не только в переразвитости одних сегментов и недоразвитости других, но и в отсутствии профессиональных застройщиков определенной категории.

«Еще два года назад на рынке не было профессиональных девелоперов среднего сегмента, – рассказывает эксперт по загородной недвижимости Компании «ИНКОМ» Ксения Кастова. – Все застройщики делились на две категории. Первая – это компании-гиганты, которые могли вложить многие миллионы долларов сразу. Вторая – это самодеятельные, самостийные девелоперы, которые нашли где-то $ 2 млн и действовали по довольно примитивному плану: на $ 1 млн покупали землю, на второй ставили столбы и делали дороги, а потом пытались все это продать за $ 4 млн. Однако очень мало кто из этой второй категории перерастал в средний сегмент. Нормальное же девелоперство – это когда осознанно выбирается участок земли, осознанно принимается решение, что именно нужно построить, чтобы оно было востребовано, когда есть не $ 2 млн на землю и дороги, а как минимум $ 3 млн: на землю, дороги и еще $ 1 млн на случай непредвиденных расходов».

Конечно, не следует забывать и о наследии советских времен – вторичном рынке дачных домиков и участков в садоводческих товариществах.

Последние два-три года на рынок загородной недвижимости стали выходить банки, в собственность которых во время кризиса поступали земельные активы обанкротившихся или не сумевших выплатить займы девелоперов. При этом отошедшие активы делились на три категории: недвижимость, проекты в стадии строительства и земля. Быстро поняв, что найти покупателя на крупный участок очень сложно, банки начинали либо работать в тандеме с девелоперами, либо строить поселки своими силами, ставя целью не столько извлечение прибыли, сколько возвращение тех средств, которые задолжали им бывшие землевладельцы. На сегодняшний момент для покупателей приобретение недвижимости в таком банковском поселке – одно из наименее рискованных вложений. Дело в том, что при необходимости дополнительного финансирования строительства поселка, владельцы банка, скорее всего, эти вложения сделают, потому что, во-первых, располагают необходимыми средствами, а во-вторых, не покупали землю сами, поэтому психологически дополнительное вложение воспринимают как свою первую трату.