Условно в качестве третьего подхода можно обозначить регулирование в США и Австралии, где соответственно либо принимается федеральный акт, а на уровне штатов действует свое законодательство[41], либо общегосударственного акта нет вообще.

Отечественное законодательство можно отнести ко второй группе. Несмотря на ст. 130 и гл. 18 ГК РФ, основной массив регулирования вынесен в специальный закон[42] – Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Спецификой российского права является гипертрофированное публичное регулирование правовых отношений, складывающихся относительно объектов недвижимости в режиме поэтажной собственности. Забегая вперед, приведем в качестве примера ст. 293 ГК РФ: при использовании собственником жилого помещения не по назначению, с систематическим нарушением прав и интересов соседей или при бесхозяйном обращении с жильем с допущением разрушения в суд с иском обращается орган местного самоуправления, который не имеет никакого отношения к данному объекту. Такое регулирование было допустимо в советское время, когда существовал единый жилой фонд. Но в современной ситуации право на данный иск должно быть предоставлено другим собственникам в этом объекте или обществу собственников в целом (что и делают зарубежные правопорядки). Те же доводы справедливы и по отношению к ст. 25–29 ЖК РФ.

Такое регулирование неэффективно: по точному высказыванию Б.М. Гонгало, ЖК РФ уже давно превратился в «Коммунальный кодекс»[43], включающий в себя нормы о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма, о плате за жилое помещение и коммунальные услуги, об организации проведения капитального ремонта и о порядке его финансирования и т. д. ЖК РФ содержит смешение гражданско-правовых норм и процедурных норм административно-правовой природы. В силу публично-правовой основы ЖК РФ построен на иной парадигме, нежели все приведенные выше иностранные акты. В его основе лежат неизвестного содержания «жилищные права»[44], а ст. 16 ЖК РФ, выделяя такие объекты, как часть жилого дома, часть квартиры и комната, нарушает концепцию поэтажной собственности, которая рассматривает изолированное и обособленное помещение как минимальный неделимый объект.

Нежилые помещения на данный момент, по сути, не имеют законодательного регулирования вообще, есть лишь разъяснения высших судебных инстанций о необходимости применения аналогии закона. Этот подход, и прежде встречавшийся в правоприменительной практике, был предписан судам в качестве обязательного сначала Пленумом ВАС РФ[45], а затем и Пленумом ВС РФ[46].

Что касается терминов, то их используется множество: в Германии и Австрии – Wohnungseigentum, в Швейцарии – Stockwerkeigentum, в Англии – commonhold, в США[47] и Италии – condominium и condominio negli edifici соответственно, в Австралии – strata title.

Одной из отличительных особенностей российского права можно назвать отсутствие устоявшегося термина. ГК РФ и другие нормативные правовые акты содержат лишь указания на «право собственности на жилые помещения». В литературе же обычно используются различного рода переводы иностранных институтов: «жилищная» или «этажная»[48] собственность, а также «поэтажная»[49]. На наш взгляд, именно последний термин должен войти в российскую юридическую литературу и законодательство как основной. Во-первых, он возник исторически первым как обозначение горизонтальной собственности в противовес вертикальной, известной со времен Рима. Негативные же воспоминания немецких авторов о