Первой задачей, которую необходимо решить в рамках данной статьи, является выяснение того, как, когда и зачем была придумана поэтажная собственность в различных правопорядках. Также необходимо рассмотреть эволюцию конструкции в разных социально-экономических условиях.

Историческим предшественником конструкции, существующей сегодня в Германии, была Stockwerkeigentum (как раз от этого немецкого термина пошло название всего института – «поэтажная» собственность). Она была очень распространена еще в Средние века (начиная с XII в.[3]) и сохранялась в законодательстве ряда земель вплоть до принятия Германского гражданского уложения[4] и последовавших за ним новых актов земель. Так, до принятия ГГУ она была распространена в Баварии. Это была первая для Германии конструкция горизонтально разделенной собственности (horizontal geteiltes Eigentum), в противовес вертикально разделенной собственности, которая была известна юриспруденции в целом еще со времен римского права[5]. В поэтажной собственности того времени могли находиться отдельные этажи или помещения; совместная собственность на земельный участок, где стоит здание, и общеиспользуемые части здания связывалась с собственностью отдельных лиц на используемые ими части здания, т. е. создавалась возможность быть собственником помещения. Но, несмотря на все новаторство этой конструкции, она была «неразвитой и примитивной формой», не разграничивавшей четко объекты общей и единоличной собственности участников, а также не содержавшей специального механизма управления ею и разрешения возникающих споров[6]. Догматические соображения, не согласуемые с признанием отдельных помещений как составных частей здания самостоятельными вещами, помноженные на практический опыт (Streithäuser – «спорные дома», из-за постоянных споров между собственниками), вылились в итоговый отказ от поэтажной собственности. С ней начали бороться еще задолго до ГГУ, хотя уже существовавшие отношения были оставлены в силе[7]. Интересно то, что при наличии всех недостатков эта конструкция была явно нужна[8] обороту.

Ситуация меняется после двух мировых войн, когда социально-экономические проблемы встали наиболее остро. Усиливающийся процесс урбанизации, рост стоимости городской земли и жилья, а затем жилищный кризис, вызванный последствиями войн, – лишь некоторые из них[9]. Жилье – это ограниченное экономическое благо и потому обладает повышенной стоимостью[10]. Не каждый имеет достаточно денег, чтобы купить собственный земельный участок и построить за свой счет дом (а, как известно, в Германии по ГГУ единственная недвижимость – это земельные участки). Послевоенная разруха приводила к острой нужде в жилье, которая требовала привлечения даже небольших капиталов.

После Второй мировой войны появился Закон[11] о жилищной собственности от 15.03.1951 (Wohnungseigentumsgesetz, далее – WEG), который ввел конструкцию, используемую немецким правопорядком по сей день и ставшую вторым отступлением[12] от классических положений ГГУ. Ее целью было открыть возможность приобрести недвижимость кругам населения с низким уровнем дохода[13]. Одновременно была поставлена задача сделать это, учитывая прошлый опыт и ошибки Stockwerkeigentum.

Власти опасались в то время возникновения ситуации, при которой подавляющее большинство населения будет жить в чужих домах, построенных небольшой группой людей (видимо, учитывался опыт Англии), а также обострения социальной обстановки из-за наличия только обязательственных прав