Говоря о вопросе конкретного разделения на общие и индивидуальные части, надо понимать, что он решается в конкретных условиях каждого правопорядка, а сложившаяся за десятилетия судебная практика потом служит основой для классификаций различными авторами[118]. Мы не будем подробно останавливаться на этом вопросе в силу его казуистичности, отметим лишь основную идею. Она заключается в том, что каждый правопорядок имеет критерии выделения общего имущества в поэтажной собственности, на основании которых возможна его дифференциация на императивно-общее и диспозитивно-общее имущество[119].
3.2. Саморегулирование собственников и принуждение к соблюдению правил общества собственников
Во всех исследуемых правопорядках законодатель оставляет собственникам большой простор усмотрения для принятия своих решений, для собственного урегулирования отношений. Обратной стороной такой диспозитивности является дальнейшее ограничение свободы собственника.
В Германии существует возможность принятия обществом своей «конституции» – Gemeinschaftsordnung, которая содержит все существенные правила по управлению и пользованию общим имуществом, получению необходимых одобрений, отношениям с управляющим, платежам на общие расходы. Этот документ вносится в жилищную поземельную книгу. Могут предусматриваться штрафы за невыполнение обязанностей, запреты коммерческого использования помещений в здании, в том числе аренды и найма, вплоть до запрета содержания собак в доме или игры на музыкальных инструментах в определенное время[120].
В развитие, дополнение и изменение законодательно установленных норм могут заключаться соглашения и приниматься решения собрания (для вещного эффекта регистрируются только соглашения). Их главная цель – избежать конфликтов, например, могут устанавливаться правила или очередность пользования определенным оборудованием. Если не удается договориться, можно добиваться урегулирования через суд, тогда он создаст своим решением правила совместного пользования.
В Швейцарии и Австрии сособственники могут воспользоваться диспозитивностью по очень широкому кругу вопросов, который ограничен только отдельными императивными правилами, преследующими чаще всего социальные цели (например, в Австрии это императивное требование по минимальной доле[121] (Mindestanteil) – против образования коммунальных квартир).
В английском праве предусмотрено принятие собственниками commonhold community statement (далее – CCS). Этот документ является основой прав и обязанностей ассоциации и собственников. Например, он может устанавливать обязанность собственников уплачивать определенную денежную сумму (и проценты в случае неуплаты), выполнять определенную работу, воздерживаться от сделок или от использования своего «юнита» определенным образом. Могут быть и такие обязанности[122], как обязанность воздерживаться от вызывания раздражения и создания неприятностей, от определенного поведения[123]. В итоге получается сеть позитивных и негативных обязательств, которые сохраняют свою силу и при изменении состава участников. CCS должен содержать правила использования, ремонта и содержания общих частей, правила страхования их ассоциацией; процедуру принятия решения по вопросам управления