Немецкие авторы видят «подлинное право собственности» в правах и обязанностях[86], которые имеет обладатель жилищной собственности. Право жилищной собственности может отчуждаться и обременяться, сдаваться в аренду и наем, переходить по наследству. В случае отчуждения приобретатель вступает во все права и обязанности прежнего жилищного собственника, становится членом общества жилищных собственников автоматически. По общему правилу собственнику не нужны одобрения других собственников или третьих лиц (например, управляющего) для отчуждения. Однако может быть принято соглашение (которое ради вещного эффекта вносится в реестр), по которому такое одобрение необходимо[87]. Если одобрение не получено, то и обязательственная, и вещная сделки недействительны[88]; если же отказали без существенного основания, то продавец может обратиться в суд и получить его принудительно.
Существуют определенные различия между обременением обычной долевой собственности и жилищной собственности. В первой конструкции обременение затрагивает других сособственников, хотя бы тем способом, что кредитор при обращении взыскания на долю может (в определенных случаях) требовать продажи с торгов вещи в целом[89]. При жилищной собственности такого права у кредитора нет, права каждого отдельного собственника самостоятельны.
Жилищная собственность может быть обременена сервитутом, залогом, узуфруктом, вещными обременениями, правом преимущественной покупки и другими вещными правами. Причем в некоторых случаях обременение может устанавливаться не только на имущество отдельных собственников, но и на всех сразу[90].
Жилищный собственник обладает правомочием по защите своего права: виндикационное требование (§ 985), деликтные иски (§ 823, 249 и др.), требования об устранении нарушений и требования о воздержании от определенных действий (Beseitigungsanspruch и Unterlassungsanspruch, § 1004) и др.
Еще одним правом жилищного собственника является право на совместное с другими пользование общим имуществом, осуществлять его необходимо с должным уважением прав других собственников. Для этого создается общество[91] жилищных собственников с органами управления: собранием (Wohnungseigentümerversammlung) и управляющим (Verwalter), который назначается собранием на пять лет, управляет общим имуществом, исполняет решения собрания, ведет текущие дела общества, представляет его во вне, ежегодно составляет отчеты по расходам на управление и содержание общего имущества, которые принимаются собранием. Может появляться факультативный орган: управляющий совет (Verwaltungsbeirat) с совещательной функцией.
Праву пользования общим имуществом соответствует обязанность нести бремя расходов: затраты на ремонт, замену оборудования, вывоз мусора и страховые взносы по договорам имущественного страхования. Расходы распределяются пропорционально долям в общем имуществе без учета реального использования (исключение – коммунальные услуги: отопление, вода и пр.). В том же порядке делятся доходы от рекламных конструкций или сдачи помещений в аренду.
На последние доводы часто ссылаются в американской литературе[92], когда обосновывают максимально возможную свободу собственников: они свои объекты содержат сами и платят с них налоги как с индивидуальных домов. Общее же имущество содержат, страхуют и платят налоги с него совместно. Для этого собственники должны (ежемесячно или с другой периодичностью) уплачивать платеж (assessment). Также создается определенный фонд для проведения ремонта общих частей.