ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации
ЛК РФ – Лесной кодекс Российской Федерации
НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации
Раздел I
Оценка стоимости объектов недвижимости
• Основные понятия оценки объектов недвижимости
• Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости объекта недвижимости
• Доходный подход к оценке недвижимости
• Сравнительный подход к оценке недвижимости
• Затратный подход к оценке недвижимости
• Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости
• Управление недвижимостью
Глава 1
Основные понятия оценки объектов недвижимости
• Понятие объекта недвижимости как объекта оценки
• Основные этапы оценки недвижимости
1.1. Понятие объекта недвижимости как объекта оценки
Недвижимое имущество, занимая центральное место в любом общественном устройстве, выполняет параллельно две существенные функции, а именно: средства производства и предмета личного потребления для проживания, культурного досуга и т. п. Недвижимое имущество является важнейшей составляющей экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве значимого экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.
Дадим характеристику объектам недвижимости, которые определены в российских нормативно-правовых актах. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 130, 132 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятия как имущественные комплексы признаются недвижимостью.
В соответствии со ст. 133 недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Рассмотрим на рис. 1.1 состав объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ и применяемые подходы и методы оценки.
В соответствии с п. 4 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» объектами оценки могут выступать:
♦ застроенные земельные участки;
♦ незастроенные земельные участки;
♦ объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства;
♦ жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству;
♦ доли в праве на объект недвижимости.
Земельный участок как объект права на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи1.
Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы