Разновидность инвестиций в коммерческую недвижимость – покупка квартиры на первом этаже жилого дома, перевод помещения в статус нежилого и сдача под офис или магазин.

Такая квартира должна соответствовать ряду критериев: расположение на первом этаже (можно выше, если все помещения снизу – тоже нежилые), возможность оборудовать отдельный вход (не через подъезд, предназначенный для доступа к жилью) и др. После покупки собираете пару десятков документов и относите в районную управу (или аналогичный орган в вашем регионе). Процедура занимает до полугода и более – учитывайте это, когда будете подсчитывать потенциальные барыши.

Ну что, испугались? Решили начать с чего-то попроще? Вообще-то успешно инвестировать в жилье тоже непросто. Первый, самый сложный и ответственный, этап – выбрать подходящий момент и подходящий объект. Будут и другие трудности: сделать грамотный предпродажный или предарендный ремонт и хоум-стейджинг вашего объекта. Хоум-стейджинг – подготовка жилья к аренде или продаже с минимальными затратами и максимальной отдачей. (Как вложить в квартиру минимум, а выручить на сделке максимум – читайте в нашей книге «Как продать квартиру выгодно. Хоум-стейджинг», мы там подробно разбираем все нюансы.) И еще одно ответственное решение – определить наилучший момент для продажи объекта и организовать эту продажу с наибольшей прибылью. В общем, целая наука.

Но поскольку наша тема – «Как купить квартиру выгодно», мы обсудим только первый этап, выбор оптимального объекта. Рассмотрим самые распространенные стратегии инвестирования в жилую недвижимость.

Какая квартира лучше всего подойдет для сдачи в долгосрочную аренду, то есть будет наиболее ликвидна и принесет наибольшую прибыль? Есть два варианта объектов, которые показывают наилучший результат в Москве: жесткий эконом-класс (бюджет в Москве до 5 млн руб.) и, назовем это условно, «нижний бизнес-класс» (7–8 млн руб.). Доходность аренды в эконом-классе – до 8 % годовых, в бизнес-классе – до 10 %. Прыгнуть выше, к сожалению, практически невозможно, по крайней мере в столичном регионе.

Некоторые инвесторы прекрасно зарабатывают и на элитной аренде. Для этого выкупается «убитый» объект в престижном месте (желательно в доме «с историей»), делается капитальный ремонт, стильный дизайн, после чего «модная студия» выгодно сдается какому-нибудь иностранному топ-менеджеру. Не пытайтесь повторить этот трюк самостоятельно, без опыта и очень грамотного риелтора.

Критерии выбора инвестиционных квартир во всех сегментах схожи – маленькая площадь; студия или небольшая однушка:

• Рядом с окраинной станцией метро (эконом-класс) либо в пределах кольцевой ветки метро (бизнес-класс). Обратите внимание: для сдачи в аренду транспортная доступность важнее, чем для продажи! Поэтому если для перепродажи подойдет и Подмосковье, то для заработка на аренде лучше искать квартиру в Москве, расположенную не далее семи минут ходьбы от метро.

• На низких или средних этажах (второй – пятый этажи).

• В нестаром (младше 20 лет) панельном доме (эконом-класс), хотя подойдет и удачно расположенная хрущевка с чистым подъездом и приличным двором. Объект бизнес-класса может располагаться и в новом доме, и в дореволюционном особняке, лишь бы там был приятный фасад, приличный подъезд, благоустроенный двор, в идеале – еще и удобная парковка.

• Для объекта эконом-класса нужен недорогой, но свежий и приятный ремонт: ламинат, белый потолок без пятен и разводов, светлые, непестрые обои на стенах, пристойная сантехника. Стеклопакеты и застекленный балкон не обязательны. Хорошо, если вы найдете квартиру уже с подходящей отделкой (новостройку или вторичку), но можно купить «убитую» квартиру и отремонтировать ее. (Подробнее о том, как недорого привести в порядок «убитую» квартиру, – в книге «Как продать квартиру выгодно».)