У наиболее востребованных квартир очередной арендатор подписывает договор аренды еще до того, как съехал предыдущий. Сегодня съезжает один – завтра въезжает другой. И время простоя стремится к нулю. При этом стоимость квартиры и ее привлекательность для арендаторов совсем не обязательно зависят друг от друга. Я часто наблюдал, что две квартиры схожей площади и уровня отделки, расположенные в одном и том же районе, имеют похожую стоимость. Только одна из них расположена в 12 минутах от метро, а до другой квартиры нужно будет от этого же метро ехать 15–20 минут на маршрутке. Догадайтесь, какая из этих квартир будет более привлекательна для арендаторов и которую из них еще и сдать можно будет дороже.

Необходимо также учесть, что самые дешевые квартиры одновременно могут оказаться и наиболее рисковым приобретением. Вообще, почему стоимость данной квартиры может быть значительно ниже, чем рыночная? Либо хозяева срочно нуждаются в деньгах. Либо хозяева – алкоголики или наркоманы (а квартира «убитая» до состояния тотальной разрухи). Либо есть проблемы с правами собственности на эту квартиру. Велика вероятность, что сначала квартиру продадут. И возьмут за нее деньги. А потом «неожиданно» всплывает нарушение прав какого-нибудь ребенка-сироты. И новых владельцев в полном соответствии с законом попросят выселяться. В данном случае заниженная цена на квартиру создает большой поток желающих ее приобрести. Причем большинство из них будут стремиться приобрести квартиру как можно дешевле. Из них мошенники-продавцы выбирают самого беспомощного, финансово и юридически необразованного «пациента». С ним и проводится сделка. Цель которой – «кинуть» покупателя квартиры на деньги.

Поэтому мой Вам совет – избегайте самых дешевых объектов. Когда речь идет о вторичной недвижимости, самые дешевые объекты одновременно могут быть самыми проблемными. Находящимися в наихудшем состоянии и наиболее рискованными для приобретения.

Кроме того, бессмысленно оценивать квартиру только по метражу, планировке, расположению дома и стоимости метра. Если Вы собираетесь сдавать эту квартиру в аренду, она должна быть отремонтирована. А также оборудована необходимой мебелью и бытовой техникой. Вдобавок, если Вам придется делать в этой квартире серьезный ремонт, это будет Вам стоить не только денег, но и времени и нервов. А Ваше время тоже кое-чего стоит! Поделите Ваш среднемесячный доход на 20 дней и 8 часов в день. Вы получите стоимость часа Вашего рабочего времени. Теперь поделите Ваш среднемесячный доход на 30 дней и 16 часов в день. Вы получите стоимость часа Вашего общего времени. Небольшой косметический ремонт квартиры может растянуться на несколько недель. Серьезный ремонт – на много месяцев, а то и на год. Причем Вы не просто будете тратить деньги, время и нервы. Все это время Вы не сможете сдавать квартиру в аренду и получать от нее доход. Все это необходимо учесть, когда Вы оцениваете совокупную стоимость квартиры. И возможную доходность от инвестиций в эту квартиру.

Какая квартира может оказаться наиболее привлекательной для приобретения? И с какими владельцами квартир предпочтительнее иметь дело покупателю? По моему опыту, оптимальным вариантом может оказаться не самая дешевая квартира. С приличным (или хотя бы приемлемым) ремонтом. И уже частично с обстановкой: чем больше хорошей встроенной мебели – тем лучше! А главное, чтобы продавали такую квартиру обеспеченные (или просто богатые) люди. Адекватные и не находящиеся на момент продажи в стесненных финансовых обстоятельствах. Нам интересен такой продавец квартиры, который ориентируется на то, чтобы продать свою квартиру по нормальной рыночной стоимости метров. Он не будет излишне задирать цену за ремонт. И либо оставит встроенную мебель (а может быть, и значительную часть остальной мебели) Вам в подарок, либо предложит выкупить ее по номинальной стоимости. В такой квартире достаточно сделать небольшой косметический ремонт. Дооборудовать ее мебелью, бытовой техникой – и можно приглашать арендаторов! Я сам был свидетелем того, как в подобные квартиры (уже отремонтированные и оборудованные) заселялись арендаторы